企業(yè)在面臨拆遷時(shí)，什么情況會(huì)讓經(jīng)營(yíng)者措手不及？是遭遇違法強(qiáng)拆？是對(duì)方給予的補(bǔ)償款太低？還是，一份突然出現(xiàn)的 “騰退”告知書(shū)？針對(duì)近期頻繁出現(xiàn)的以所謂“騰退”名義進(jìn)行的新形式拆遷，北京吳少博律師事務(wù)所就為大家解讀：遭遇到這種新形拆遷，當(dāng)事人該如何維權(quán)！
【什么是騰退】
同國(guó)有土地上房屋的征收與集體土地的征用、房屋拆遷一樣，“騰退”也區(qū)分是在國(guó)有土地上還是集體土地上進(jìn)行。國(guó)有土地上一般稱(chēng)其為房屋騰退，意思為騰出房屋、國(guó)家收回，集體土地上一般稱(chēng)為土地騰退，騰出房屋退還土地。
最近兩年來(lái)，騰退作為農(nóng)村集體土地上拆遷的新形式，在征地拆遷中被廣泛適用。其最早源于2001年12月30日北京市政府發(fā)布的《北京市綠化隔離地區(qū)土地置換管理辦法》。此辦法首次提出采用“騰退”的方式，解決各區(qū)縣綠化隔離地區(qū)所需土地的置換問(wèn)題。
正因?yàn)轵v退所需的審批流程少、成本低，很快被一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府作為應(yīng)對(duì)集體土地拆遷的“殺手锏”，大范圍的拓展開(kāi)來(lái)。而對(duì)于“被騰退”的當(dāng)事人而言，往往會(huì)面臨騰退“時(shí)間短”“賠償?shù)?rdquo;“維權(quán)難”等問(wèn)題。
【案件背景】
李先生是北京市大興區(qū)某村村民。2007年其通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的方式，與當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)達(dá)成協(xié)議，取得了某處地塊使用權(quán)，并在此地上建立并經(jīng)營(yíng)起了一家塑膠廠。
2016年11月，該村委會(huì)向李先生發(fā)出了《告知書(shū)》，《告知書(shū)》中明確李先生所在地塊被納入鎮(zhèn)政府實(shí)施的“某某試點(diǎn)工程拆除騰退項(xiàng)目”。要求李先生盡快騰空搬離，并給出第三方出具的拆遷估價(jià)，但此估價(jià)明顯低于國(guó)家規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。
2016年11月-2017年2月，李先生和當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)就相關(guān)賠償問(wèn)題多次協(xié)商未果。
2017年3月，李先生與北京吳少博律師事務(wù)所取得聯(lián)系。通過(guò)分析當(dāng)事人對(duì)案件事實(shí)的描述，吳少博律師決定代理此案，幫助李先生爭(zhēng)取合法權(quán)益。
【律師分析】
吳律師了解到，目前在北京，已經(jīng)有多個(gè)村集體通過(guò)騰退的方式進(jìn)行了集體土地的拆遷，逐漸形成了有體系、有步驟的拆遷方式。這種方式規(guī)避了逐級(jí)審批和辦理多種證照的法定程序，僅通過(guò)村委會(huì)的決議就可以確定對(duì)本村集體的拆遷范圍和補(bǔ)償數(shù)額。
一少部分較為規(guī)范的騰退項(xiàng)目，會(huì)在安置補(bǔ)償方案中注明經(jīng)過(guò)了村民委員會(huì)會(huì)議決定，事實(shí)上也經(jīng)過(guò)了村民的決議和討論。而在大部分其他的騰退項(xiàng)目中，村集體均是找來(lái)一部分村民象征性地進(jìn)行決議，然后草率的通過(guò)預(yù)先擬定的安置補(bǔ)償方案，實(shí)難體現(xiàn)基層民主，侵犯了集體成員的土地權(quán)益。
而更嚴(yán)重的是，根據(jù)現(xiàn)有的法律規(guī)定，“騰退”實(shí)際上是不合法的。
吳律師分析出的理由如下：
1、村民會(huì)議不能決定騰退
目前的農(nóng)村集體土地騰退均聲稱(chēng)其合法性來(lái)源于《中華人民共和國(guó)村民委員會(huì)組織法》第24條：涉及村民利益的下列事項(xiàng)，經(jīng)村民會(huì)議討論決定方可辦理：
（六）宅基地的使用方案；
（七）征地補(bǔ)償費(fèi)的使用、分配方案；
（九）村民會(huì)議認(rèn)為應(yīng)當(dāng)由村民會(huì)議討論決定的涉及村民利益的其他事項(xiàng)。
然而根據(jù)《中華人民共和國(guó)村民委員會(huì)組織法》第27條第二款的規(guī)定：“村民自治章程、村規(guī)民約以及村民會(huì)議或者村民代表會(huì)議的決定不得與憲法、法律、法規(guī)和國(guó)家的政策相抵觸，不得有侵犯村民的人身權(quán)利、民主權(quán)利和合法財(cái)產(chǎn)權(quán)利”。顯然可以看出在實(shí)踐中只要是涉及到了“騰退”都是與村民的人身權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)利息息相關(guān)。因此目前的農(nóng)村集體土地騰退均聲稱(chēng)其合法性來(lái)源于《中華人民共和國(guó)村民委員會(huì)組織法》第24條是站不住腳的。
2、村委會(huì)無(wú)權(quán)實(shí)施騰退
根據(jù)《土地管理法》第44條規(guī)定：“建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。根據(jù)項(xiàng)目的不同規(guī)模，較大的由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，其余由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)或由市、縣人民政府批準(zhǔn)“。同時(shí)，第46條規(guī)定：“國(guó)家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施“。可見(jiàn)村委會(huì)并無(wú)權(quán)對(duì)于集體土地進(jìn)行征收。
3、村委會(huì)的違法拆遷行為應(yīng)受處罰
根據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第25條規(guī)定：“違反本辦法第七條規(guī)定，未取得房屋拆遷許可證擅自實(shí)施拆遷的，由市或者區(qū)、縣國(guó)土房管局責(zé)令停止拆遷行為，處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款”。即村集體以村民委員會(huì)會(huì)議的形式進(jìn)行違法拆遷也是應(yīng)當(dāng)受到處罰的。
【辦案經(jīng)過(guò)】
通過(guò)以上分析，吳律師瞄準(zhǔn)了村委會(huì)的“軟肋”，也就是此次騰退的合法性。如果能證明此次騰退不合法，李先生就無(wú)需擔(dān)心自己廠房被違法強(qiáng)拆，也能夠在補(bǔ)償協(xié)議談判時(shí)獲得有利的條件。在途徑上，吳律師并沒(méi)有選擇常見(jiàn)的行政復(fù)議或者行政訴訟，而是決定申請(qǐng)政府信息公開(kāi)。吳律師考慮到當(dāng)事人李先生處于弱勢(shì)，如果直接提起行政訴訟并沒(méi)有多少勝算。想要證明對(duì)方違法騰退的最好方法，就是直接找出其法律程序上的漏洞。而找尋這方面的漏洞甚至不需要我們自己動(dòng)手，只需要向有關(guān)機(jī)關(guān)申請(qǐng)查閱“騰退”相關(guān)的審批文件，機(jī)關(guān)一旦發(fā)現(xiàn)文件并不存在，村委會(huì)的謊言便不攻自破。
2017年3月，吳少博律師事務(wù)所分別向鎮(zhèn)政府、區(qū)政府、區(qū)發(fā)改委、區(qū)規(guī)劃局依法申請(qǐng)政府信息公開(kāi)。要求查閱涉案土地的征地公告和補(bǔ)償方案。緊接著，律師又向當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)申請(qǐng)當(dāng)時(shí)涉及“騰退”項(xiàng)目的村民決議。很快上述政府部門(mén)對(duì)所申請(qǐng)的信息公開(kāi)做出了回復(fù)。不出所料，結(jié)果表明相應(yīng)的征收決定和安置補(bǔ)償方案均不存在。而向村委會(huì)申請(qǐng)回復(fù)時(shí)，對(duì)方則打起了“太極”。村委會(huì)所答非所問(wèn)，自稱(chēng)此次騰退不屬于“集體土地拆遷”，不需要相關(guān)批準(zhǔn)文件，很明顯是“做賊心虛”。
既然沒(méi)有相關(guān)審批文件支持，村委會(huì)憑什么要求當(dāng)事人限期“騰退”呢？律師與當(dāng)事人隨即與村委會(huì)進(jìn)行了談判，表明了自己的態(tài)度，堅(jiān)決維護(hù)自身的合法權(quán)益。最終，村委會(huì)自知理虧，一改之前“蠻橫”的態(tài)度，不久便與當(dāng)事人達(dá)成了理想的補(bǔ)償協(xié)議。
【總結(jié)】
近些年來(lái)中國(guó)城市化進(jìn)一步加快，各種基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目在全國(guó)遍地開(kāi)花。一方面帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，拉高了GDP；另一方面在地方政府求大求快的背后時(shí)常也會(huì)出現(xiàn)與民爭(zhēng)利現(xiàn)象，而且手段也都是極其不光彩的。國(guó)家為此出臺(tái)了很多相關(guān)的法律法規(guī)以此來(lái)約束政府的行為，但正如那句老話說(shuō)的“上有政策，下有對(duì)策”，在征地拆遷這塊充滿矛盾的領(lǐng)域內(nèi)，作為老百姓始終是弱勢(shì)的一方，也始終是受傷的一方。這其中的原因就是很多人在面對(duì)征地拆遷時(shí)不知道該如何拿起法律的武器來(lái)保護(hù)自己的合法權(quán)益，更不知道在征地拆遷領(lǐng)域政府慣用的手段有哪些。北京吳少博律師事務(wù)所在十余年的中小企業(yè)維權(quán)道路上見(jiàn)證了太多中小企業(yè)的心路歷程，也曾與它們攜手用度難關(guān)。因此我們不遺余力，毫無(wú)保留的將我們的辦案心得、維權(quán)思路以微信公眾號(hào)推文的形式告訴我們的客戶和我們的朋友，為的是讓關(guān)注我們的客戶和朋友能夠養(yǎng)成一種維權(quán)的思維，在以后面對(duì)相關(guān)的法律問(wèn)題時(shí)能夠沉著應(yīng)對(duì)。我們也希望關(guān)注我們的客戶以及朋友能夠繼續(xù)支持我們，讓更多的人知道我們了解我們。
